2025년 제36회 시험의 최종 합격률은 32.1%였습니다. 그런데 2004년 제15회는 1.0%였고, 1985년 첫 시험은 38.2%였습니다.
같은 시험이 맞나 싶은 숫자입니다. 40년치를 모아 놓고 보면 왜 그랬는지가 보입니다.
30초 답
- 1985년 제1회는 6만 명이 붙었습니다. 제도를 처음 만들면서 기존 중개업자를 한 번에 자격자로 들여보낸 회차입니다.
- 1999년까지는 격년제였습니다. 2년에 한 번 보고 합격률이 1.5%까지 떨어지던 시절이 있었습니다.
- 지금은 매년, 절대평가입니다. 남을 이기는 시험이 아니라 기준을 넘는 시험으로 바뀌었습니다.
시작 — 법이 먼저, 시험이 나중
1983년 「부동산중개업법」이 제정됩니다. 그전까지 부동산 중개는 신고만 하면 되는 자유업이었습니다. 자격 요건을 갖춘 사람만 중개를 하도록 바꾼 것이 이 법입니다.
그리고 1985년 9월 22일, 제1회 시험이 치러집니다. 15만 7,923명이 응시해 6만 277명이 합격했습니다. 합격률 38.2%.
이 숫자가 이상하게 높은 데는 이유가 있습니다. 제도를 새로 만들면 이미 그 일을 하고 있던 사람들을 어떻게든 자격 안으로 들여보내야 합니다. 첫 회차는 시험이라기보다 기존 종사자를 제도권으로 옮기는 절차에 가까웠습니다.
증거는 바로 다음 회차에 나옵니다. 제2회(1986년) 합격률은 11.6%, 제3회(1987년)는 4.9%로 떨어집니다.
2년에 한 번, 합격률 1.5%
제5회(1990년)부터 제10회(1999년)까지는 2년에 한 번만 시험이 있었습니다. 1990 · 1991 · 1993 · 1995 · 1997 · 1999 — 연도를 나열해 보면 바로 보입니다.
이 시기 합격률은 이렇습니다.
| 회차 | 연도 | 합격자 | 합격률 |
|---|---|---|---|
| 제6회 | 1991 | 1,798명 | 2.0% |
| 제7회 | 1993 | 2,090명 | 7.4% |
| 제8회 | 1995 | 1,102명 | 1.5% |
| 제9회 | 1997 | 3,469명 | 2.9% |
제8회는 4만 2,423명이 봐서 1,102명이 붙었습니다. 떨어지면 2년을 기다려야 다시 볼 수 있었습니다. 지금 기준으로는 상상하기 어려운 시험입니다.
1999년 제10회를 끝으로 격년제가 사라지고, 2000년 제11회부터 해마다 치러집니다.
2004년 — 1,258명
매년으로 바뀐 뒤에도 한동안 합격률은 널을 뛰었습니다. 제13회(2002년) 7.2%, 제14회(2003년) 11.3%. 그러다 제15회(2004년)에서 사고가 납니다.
16만 7,797명이 응시해 1,258명이 합격했습니다. 합격률 1.0%.
난도가 갑자기 뛰어오르자 수험생들이 집단행동에 나섰고, 정부는 2005년 5월에 「제15회 추가시험」을 따로 치렀습니다. 이 추가시험에서는 8만 8,622명 중 3만 680명이 합격합니다. 합격률 34.5%.
같은 회차 이름을 달고 1.0%와 34.5%가 나란히 남아 있는 셈입니다. 우리나라 자격시험 통계에서 흔치 않은 기록입니다.
이 사건 이후로 합격률은 눈에 띄게 안정됩니다. 제16회(2005년)부터 지금까지, 최종 합격률이 13%~37% 구간을 벗어난 적이 없습니다.
응시자는 어떻게 움직였나
최근 다섯 회차의 응시자 수입니다. 1차와 2차를 더한 숫자입니다.
2021년이 정점이었습니다. 집값이 급하게 오르던 시기와 겹칩니다. 그리고 4년 만에 절반 아래로 줄었습니다. 27만 명에서 11만 명입니다.
주목할 것은 합격률은 오히려 올랐다는 점입니다. 제36회 1차 합격률은 23.5%로 전년(15.1%)보다 뛰었습니다. 절대평가이기 때문입니다. 몇 명이 보든 기준을 넘으면 붙습니다.
「응시자가 줄었으니 경쟁이 쉬워졌다」는 절대평가에서는 성립하지 않습니다. 남과 겨루는 게 아니라 과목당 40점·평균 60점이라는 선을 넘는 문제입니다. 응시자가 늘든 줄든 그 선은 그대로입니다.
자격증 55만, 개업 11만
40년간 쌓인 자격증 취득자는 55만 명이 넘습니다. 그런데 실제로 사무소를 열고 영업 중인 개업 공인중개사는 11만 명 남짓입니다.
2025년 10월 말 기준 10만 9,979명으로, 2020년 8월 이후 처음 11만 명 아래로 내려갔습니다. 2023년 2월부터는 새로 여는 곳보다 문 닫는 곳이 많은 상태가 이어지고 있습니다.
자격증을 가진 다섯 명 중 한 명만 중개업을 하고 있다는 뜻입니다.
그래서 지금 준비하는 사람에게
숫자를 다 늘어놓고 나면 결론은 담백합니다.
- 경쟁률을 계산할 필요가 없습니다. 절대평가라 남의 점수는 내 합격에 영향을 주지 않습니다. 평균 60점, 과목당 40점만 보면 됩니다.
- 합격률 통계로 난도를 예측하지 마세요. 지난 20년간 13%~37% 사이를 오갔습니다. 이 폭 안에서는 어느 해가 쉬웠는지 미리 알 방법이 없습니다.
- 자격증 이후를 같이 생각해 두세요. 취득자는 55만, 개업은 11만입니다. 따고 나서 무엇을 할지가 시험만큼 중요합니다.
회차별 전체 기록
제1회부터 제21회까지는 회차별 최종 수치이고, 제22회(2011년)부터는 1차·2차가 나뉘어 발표되므로 2차(최종) 기준으로 실었습니다.
| 회차 | 연도 | 응시자 | 합격자 | 합격률 |
|---|---|---|---|---|
| 제1회 | 1985 | 157,923 | 60,277 | 38.2% |
| 제2회 | 1986 | 36,167 | 3,018 | 11.6% |
| 제3회 | 1987 | 19,166 | 943 | 4.9% |
| 제4회 | 1988 | 25,964 | 5,507 | 21.2% |
| 제5회 | 1990 | 30,660 | 3,524 | 11.5% |
| 제6회 | 1991 | 65,187 | 1,798 | 2.0% |
| 제7회 | 1993 | 28,114 | 2,090 | 7.4% |
| 제8회 | 1995 | 42,423 | 1,102 | 1.5% |
| 제9회 | 1997 | 69,953 | 3,469 | 2.9% |
| 제10회 | 1999 | 81,585 | 14,781 | 11.4% |
| 제11회 | 2000 | 91,823 | 14,855 | 15.9% |
| 제12회 | 2001 | 85,456 | 15,461 | 11.3% |
| 제13회 | 2002 | 159,795 | 19,169 | 7.2% |
| 제14회 | 2003 | 147,500 | 29,636 | 11.3% |
| 제15회 | 2004 | 167,797 | 1,258 | 1.0% |
| 제15회 추가 | 2005 | 88,622 | 30,680 | 34.5% |
| 제16회 | 2005 | 81,543 | 16,493 | 20.2% |
| 제17회 | 2006 | 79,398 | 10,496 | 13.2% |
| 제18회 | 2007 | 82,465 | 19,593 | 23.8% |
| 제19회 | 2008 | 89,428 | 15,920 | 17.8% |
| 제20회 | 2009 | 73,180 | 15,719 | 21.5% |
| 제21회 | 2010 | 67,039 | 15,072 | 22.5% |
여기부터는 2차(최종) 기준입니다.
| 회차 | 연도 | 2차 응시자 | 2차 합격자 | 합격률 |
|---|---|---|---|---|
| 제22회 | 2011 | 56,875 | 12,675 | 22.3% |
| 제23회 | 2012 | 44,540 | 11,373 | 25.5% |
| 제24회 | 2013 | 39,343 | 9,846 | 22.7% |
| 제25회 | 2014 | 45,655 | 8,956 | 19.6% |
| 제26회 | 2015 | 58,178 | 14,913 | 25.6% |
| 제27회 | 2016 | 71,829 | 22,340 | 31.1% |
| 제28회 | 2017 | 76,393 | 23,698 | 31.0% |
| 제29회 | 2018 | 80,327 | 16,885 | 21.0% |
| 제30회 | 2019 | 74,001 | 27,078 | 36.6% |
| 제31회 | 2020 | 75,206 | 16,554 | 22.0% |
| 제32회 | 2021 | 92,569 | 26,913 | 29.1% |
| 제33회 | 2022 | 88,378 | 27,916 | 31.6% |
| 제34회 | 2023 | 65,705 | 15,157 | 23.1% |
| 제35회 | 2024 | 49,521 | 15,301 | 30.9% |
| 제36회 | 2025 | 33,247 | 10,686 | 32.1% |
※ 제4회는 자료마다 시행 연도 표기가 엇갈립니다. 앞뒤 회차(제3회 1987년, 제5회 1990년) 사이라는 점을 근거로 1988년으로 적었습니다.
출처
- 회차별 응시자·합격자·합격률 — EBS 공인중개사 「회차별 합격자 현황」
- 최근 5개년 교차 확인 — 에듀윌 「합격자 현황」
- 제도 연혁(1983년 부동산중개업법 제정, 1985년 제1회 시행) — 한국민족문화대백과사전 「공인중개사」
- 제15회 난도 논란과 2005년 추가시험 — 한경비즈니스(2023.12)
- 자격증 취득자 55만 명, 개업 공인중개사 10만 9,979명(2025년 10월 말) — 세계일보(2025.11.26), 한국공인중개사협회 자료 인용
- 시험 일정·응시 자격 등 공식 정보 — 한국산업인력공단 큐넷
3줄 요약
- 1985년 첫 시험은 38.2%, 2004년 제15회는 1.0%였습니다. 제도가 자리를 잡는 동안 생긴 진폭입니다.
- 지금은 매년·절대평가입니다. 응시자 수가 반토막 나도 합격 기준선은 움직이지 않습니다.
- 자격증 55만, 개업 11만. 시험 다음을 같이 생각해 두는 편이 좋습니다.
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