전세 만기가 다가오면 검색창에 제일 많이 치는 말입니다. 수험생에게는 19강 주택임대차보호법의 최빈출 조문이고, 세입자에게는 2년을 더 사느냐 마느냐가 걸린 문제입니다.
조문은 짧습니다. 그런데 다투는 지점은 늘 한 곳입니다.
30초 답
- 언제 — 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
- 몇 번 — 딱 1회, 갱신되면 2년
- 얼마나 올리나 — 20분의 1(5%) 이내
- 임대인이 거절하려면 — 법에 적힌 9가지 중 하나여야 함
이 넷만 잡으면 문제의 절반은 풀립니다. 나머지 절반이 거절 사유입니다.
기간 — 6개월 전부터 2개월 전까지
제6조의3 제1항은 「제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우」라고 합니다. 그 제6조 제1항이 정한 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
「2개월 전까지」는 2020년 12월 10일부터입니다. 그전에는 「1개월 전까지」였습니다. 개정 전에 맺어 아직 갱신되지 않은 계약이라면 1개월 기준이 남아 있을 수 있습니다. 시험에서는 현행 2개월로 답하되, 날짜가 단서로 나오면 한 번 더 보세요.
기간을 놓치면 갱신요구권은 쓸 수 없습니다. 다만 임대인도 같은 기간에 아무 통지를 안 했다면 묵시적 갱신이 되어 어차피 2년이 더 갑니다(제6조 제1항·제2항). 둘은 다른 제도인데 결과가 겹쳐서 헷갈립니다.
| 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 | |
|---|---|---|
| 누가 | 임차인이 요구 | 아무도 말 안 함 |
| 횟수 | 1회 한정 | 제한 없음 |
| 기간 | 2년 | 2년 |
| 차임 인상 | 5% 이내로 가능 | 전과 동일 조건 |
| 중간에 나가려면 | 임차인은 언제든 해지 통지 → 임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력 | |
마지막 줄이 중요합니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하기 때문에, 갱신요구로 늘어난 2년도 임차인은 도중에 나갈 수 있습니다. 임차인만 그렇습니다. 임대인은 못 나가게 합니다.
거절 사유 9가지
임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그 「정당한 사유」를 법이 아홉 개로 못 박아 놨습니다.
| 호 | 사유 |
|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 전대한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 7 | 철거·재건축이 필요한 경우 (가·나·다 세 가지 중 하나) |
| 8 | 임대인이 실제 거주하려는 경우 (직계존속·직계비속 포함) |
| 9 | 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 |
1호를 눈여겨보세요. 「연체한 사실이 있는 경우」입니다. 지금 연체 중이 아니어도, 과거에 2기분에 이른 적이 있으면 해당합니다. 밀렸다가 갚았어도 마찬가지입니다.
7호는 아무 때나 되는 게 아닙니다. 가는 계약 체결 당시에 공사시기와 소요기간까지 구체적으로 고지하고 그 계획대로 하는 경우, 나는 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다는 다른 법령에 따라 이뤄지는 경우입니다. 「나중에 재건축할 거니까」로는 안 됩니다.
진짜 다투는 곳 — 8호 실거주
1호부터 7호까지는 대개 사실관계가 분명합니다. 연체했거나 안 했거나, 전대했거나 안 했거나입니다. 그런데 8호는 임대인의 「살겠다는 마음」이라, 다투기 시작하면 끝이 없습니다.
그래서 법이 뒤에 벌칙을 붙였습니다. 제6조의3 제5항입니다.
8호를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 한다.
「내가 들어와 살겠다」며 내보내고 곧바로 다른 사람에게 세를 놓으면 걸립니다. 배상액은 아래 셋 중 큰 금액입니다(제6항).
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
- 임차인이 실제로 입은 손해액
「3개월 · 2년 · 실손해」 셋 중 큰 것. 이 숫자가 시험에 그대로 나옵니다.
「손해배상액은 3개월분으로 한다」 — 틀립니다. 셋 중 큰 금액입니다. 「합계」도 아니고 「평균」도 아닙니다.
5%는 상한이지 권리가 아닙니다
갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항).
그 제7조가 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못한다고 합니다. 여기서 두 가지를 놓치기 쉽습니다.
- 증액청구는 1년 이내에 다시 못 합니다. 계약이나 증액이 있은 후 1년 안에는 또 올릴 수 없습니다.
- 지자체가 더 낮출 수 있습니다. 특별시·광역시·도 등은 조례로 그 범위에서 상한을 달리 정할 수 있습니다. 5%가 전국 고정값이 아닙니다.
그리고 5%는 자동으로 오르는 숫자가 아닙니다. 올릴 수 있는 한도일 뿐, 당사자가 합의하지 않으면 그대로 갑니다.
세 줄 암기
여섯 달 전부터 두 달 전까지, 한 번, 이 년, 오 퍼센트.
거절 사유 9개는 이렇게 묶으면 외울 게 줄어듭니다.
| 묶음 | 호 | 한마디 |
|---|---|---|
| 임차인 잘못 | 1 · 2 · 4 · 5 · 9 | 연체 · 거짓 · 전대 · 파손 · 위반 |
| 집 사정 | 6 · 7 | 멸실 · 철거재건축 |
| 임대인 사정 | 3 · 8 | 보상하고 합의 · 실거주 |
잘못 다섯, 집 둘, 임대인 둘. 그리고 다투는 건 임대인 쪽 8호 하나입니다.
3줄 요약
- 6개월 전~2개월 전, 1회, 2년, 5% 이내. 이 넷이 뼈대입니다.
- 거절 사유는 9개뿐이고, 실제로 다투는 건 8호 실거주입니다.
- 8호로 내보내고 남에게 세를 놓으면 3개월분 · 차액 2년분 · 실손해 중 큰 금액을 물어야 합니다.
같이 보면 좋은 글
- 주택임대차 대항력, 전입신고만으로 부족한 이유 — 갱신 이전에 이게 있어야 합니다
- 확정일자와 우선변제권, 하루 차이로 갈리는 순위 — 보증금을 지키는 다른 축
- 최우선변제 소액임차인 기준 총정리 — 순위를 뛰어넘는 예외
- 강의실 — 민법 및 민사특별법 강의를 순서대로
근거 조문
- 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) · 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) · 제6조의3(계약갱신 요구 등) · 제7조(차임 등의 증감청구권)
- 현행 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 기준
- 원문 — 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」
답글 남기기