계약할 때 한 번쯤 듣습니다. 「전세권 설정을 할까요, 그냥 확정일자만 받을까요」
둘은 비슷해 보이지만 뿌리가 다릅니다. 하나는 물권이고 하나는 아닙니다. 그 차이가 결정적인 순간에 드러납니다.
30초 답
| 전세권 | 확정일자 + 전입신고 | |
|---|---|---|
| 성질 | 물권 | 채권에 힘을 붙인 것 |
| 공시 | 등기부에 기재 | 등기부에 안 나옴 |
| 임대인 협조 | 필요(설정계약·등기) | 불필요 |
| 바로 경매 신청 | 가능 | 불가(판결을 먼저 받아야) |
| 양도·전대 | 원칙 자유 | 임대인 동의 필요 |
| 비용 | 전세금의 0.24% + 등기비용 | 거의 들지 않음 |
전세권은 물권입니다
전세권자는 전세금을 지급하고 남의 부동산을 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자보다 전세금을 우선변제받을 권리를 가집니다.(민법 제303조)
여기서 두 가지가 나옵니다. 전세금 지급은 전세권의 요소이고, 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없습니다.
등기로 공시되므로 전입신고나 점유에 매달리지 않습니다. 이사를 가도 등기가 남아 있으면 권리도 남습니다. 반면 확정일자 쪽은 대항요건을 계속 유지해야 하고, 이사를 가려면 임차권등기명령을 따로 받아야 합니다.
가장 큰 차이 — 바로 경매를 걸 수 있습니다
전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면, 전세권자는 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.(제318조)
확정일자만 있는 임차인은 이게 안 됩니다. 보증금반환 소송을 걸어 판결을 받은 다음에야 강제집행으로 갈 수 있습니다. 시간이 통째로 다릅니다.
건물 일부에만 전세권을 설정했다면, 건물 전부의 경매는 청구하지 못합니다.
다만 우선변제는 건물 전부의 환가대금에서 받습니다. 「경매신청은 그 부분만, 우선변제는 건물 전부에서」로 갈라서 외우세요. 둘을 한 덩어리로 묶으면 반드시 틀립니다.
두 번째 — 남에게 넘길 수 있습니다
전세권자는 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 내에서 전전세하거나 임대할 수 있습니다.(제306조)
임대인의 동의가 필요 없습니다. 물권이니 내 것을 내 마음대로 처분하는 것입니다. 임차권이 임대인 동의 없이 양도·전대하면 해지 사유가 되는 것과 정반대입니다.
단서가 하나 있습니다. 설정행위로 금지한 때에는 못 합니다. 실무에서 임대인이 특약으로 막아두는 경우가 많습니다.
세 번째 — 나갈 때 순서가 다릅니다
전세권이 소멸하면, 설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환합니다.(제317조) 동시이행입니다.
전세권 말소는 동시이행, 임차권등기 말소는 선이행입니다.
전세권은 「돈과 서류를 맞바꾸는」 관계이고, 임차권등기명령은 임대인이 이미 이행지체에 빠진 뒤에 하는 것이라 보증금 반환이 먼저입니다. 나란히 놓고 외우세요.
기간 — 10년, 1년, 그리고 법정갱신
- 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. 더 길게 약정해도 10년으로 줄어듭니다.
- 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다.
- 갱신할 수 있고, 갱신한 날로부터 다시 10년을 넘지 못합니다.
법정갱신은 이렇습니다. 건물의 전세권설정자가 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 만료된 때에 전 전세권과 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 정함이 없는 것이 됩니다.(제312조 제4항)
① 법정갱신은 「건물」에만 있습니다. 토지 전세권에는 없습니다.
② 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이라 등기 없이 효력이 생깁니다. 「갱신등기를 해야 효력이 있다」는 틀린 지문입니다. 다만 처분하려면 등기가 필요합니다.
비용은 얼마나 드나
세금이 둘 붙습니다. 등록면허세는 전세금의 0.2%, 지방교육세는 그 등록면허세의 20%입니다. 합치면 전세금의 0.24%입니다.
전세금 3억이면 등록면허세 60만원 + 지방교육세 12만원 = 72만원
여기에 등기신청수수료와 법무사 보수가 더 붙고, 나갈 때 말소등기 비용도 따로 듭니다. 확정일자는 이런 부담이 사실상 없습니다. 비용 차이가 실제로 선택을 가르는 이유가 이것입니다.
그래서 언제 전세권을 쓰나
돈이 더 들고 임대인 협조까지 필요한데도 전세권을 택하는 경우가 있습니다.
- 전입신고를 할 수 없는 사정이 있을 때 — 대항요건을 갖출 수 없으면 확정일자는 힘을 못 씁니다
- 실제로 거주하지 않을 때 — 점유를 계속 유지하기 어려운 경우
- 보증금이 커서 회수 수단을 확실히 해두고 싶을 때 — 경매신청권의 값어치가 커집니다
반대로 실제로 들어가 사는 개인이라면 대개 전입신고와 확정일자로 충분합니다. 돈을 덜 쓰고 같은 우선변제 순위를 잡을 수 있기 때문입니다.
핵심 정리
- 전세권은 물권이라 등기로 공시되고, 전입신고·점유에 매달리지 않습니다.
- 전세금 지급은 요소이고, 농경지는 목적이 될 수 없습니다.
- 반환을 지체하면 바로 경매를 청구할 수 있습니다. 확정일자는 판결이 먼저입니다.
- 건물 일부 전세권 → 건물 전부 경매는 불가, 우선변제는 건물 전부에서.
- 양도·전전세·임대가 원칙 자유, 다만 설정행위로 금지할 수 있습니다.
- 전세금 반환과 말소는 동시이행. 임차권등기 말소는 선이행이라 다릅니다.
- 기간은 최장 10년, 건물은 최단 1년. 법정갱신은 건물만, 등기 없이 효력이 생깁니다.
- 비용은 전세금의 0.24% + 등기비용.
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근거
- 민법 제303조·제306조·제312조·제317조·제318조 — 국가법령정보센터
- 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정 — 건물 일부 전세권자의 경매신청 범위
- 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목(등록면허세), 제151조 제1항 제2호(지방교육세)
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