상가 임대차 문제는 대부분 한 줄 계산에서 갈립니다. 그 줄을 넘었느냐 아니냐에 따라 같은 상황의 결론이 정반대가 됩니다.
그 줄이 환산보증금입니다.
30초 답
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
보증금 5,000만원에 월세 300만원이면, 3억 + 5,000만원 = 3억 5,000만원입니다. 이 값을 지역별 기준과 비교합니다.
| 지역 | 기준액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산 | 6억 9천만원 |
| 그 밖의 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
내 가게는 넘을까 — 세 가지 예
| 상황 | 환산보증금 | 결과 |
|---|---|---|
| 서울 / 보증금 1억 · 월세 700만원 | 7억 + 1억 = 8억 | 9억 이하 → 이내 |
| 서울 / 보증금 2억 · 월세 800만원 | 8억 + 2억 = 10억 | 9억 초과 → 초과 |
| 그 밖의 지역 / 보증금 5,000만 · 월세 350만원 | 3억 5천 + 5천 = 4억 | 3억 7천 초과 → 초과 |
세 번째를 보세요. 보증금은 5,000만원밖에 안 되는데 초과입니다. 월세가 100배로 환산되기 때문에, 보증금이 적고 월세가 큰 계약일수록 쉽게 넘어갑니다. 「우리는 보증금이 적으니 당연히 보호받겠지」가 가장 위험한 착각입니다.
넘으면 법이 통째로 안 되는 건 아닙니다
여기서 가장 많이 오해합니다. 기준을 넘어도 상가건물 임대차보호법의 일부는 그대로 적용됩니다. 전부 아니면 전무가 아니라, 반쪽만 남습니다.
「환산보증금을 초과하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다」 → 틀린 지문입니다.
제2조 제3항이 초과 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하고 있습니다. 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호는 금액과 무관하게 살아 있습니다.
넘어도 남는 것
- 대항력 — 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 생깁니다
- 계약갱신요구권 — 전체 임대차기간 10년까지
- 권리금 회수기회 보호 — 임대인의 방해 금지
- 3기 차임 연체 시 해지
- 폐업으로 인한 해지권, 표준계약서
권리금은 따로 정리해 두었습니다 — 상가 권리금, 건물주가 막으면 어떻게 되나.
넘으면 사라지는 것
사라지는 쪽이 돈에 직결되는 것들이라 훨씬 아픕니다.
| 사라지는 것 | 그래서 어떻게 되나 |
|---|---|
| 우선변제권 | 확정일자를 받아도 배당에서 순위를 못 잡습니다 |
| 최우선변제 | 소액임차인 보호를 못 받습니다 |
| 임차권등기명령 | 이 법으로는 신청할 수 없습니다 |
| 차임 증액 5% 상한 | 인상 폭에 법정 한도가 없습니다 |
| 묵시적 갱신 1년 | 민법이 적용돼 기간의 정함이 없어집니다 |
| 최단 존속기간 1년 | 1년 미만 약정도 그대로 효력을 가집니다 |
대항력은 있는데 우선변제권이 없다는 조합이 핵심입니다. 경매가 나면 배당요구로 돈을 먼저 받아 나가는 길이 막히고, 선순위라면 낙찰자에게 임대차를 주장하는 길만 남습니다. 두 권리의 차이는 대항력과 우선변제권 글에서 따로 다뤘습니다.
상가는 확정일자를 세무서에서 받습니다
주택과 창구가 다릅니다. 주택은 주민센터나 등기소에서 받지만, 상가건물 임대차의 확정일자는 그 건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.
대항요건도 짝이 맞습니다. 주택이 주민등록(전입신고)이라면 상가는 사업자등록 신청입니다. 둘 다 세무서에서 하는 일이라 한 번에 처리됩니다.
계약갱신요구권 — 언제, 얼마나
임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.
한도는 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년입니다. 「갱신할 때마다 10년」이 아니라 다 합쳐서 10년입니다.
상가는 3기, 주택은 2기입니다.
상가는 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 임대인이 해지할 수 있고, 갱신 거절 사유도 됩니다. 주택 임대차는 민법에 따라 2기입니다. 숫자를 바꿔 놓은 지문이 자주 나옵니다.
차임 인상은 5%까지, 1년에 한 번
증액 청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘지 못합니다. 그리고 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 올리지 못합니다.
다만 이건 환산보증금 이내일 때 이야기입니다. 초과 임대차는 이 상한을 받지 않습니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 아주 적은 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 일정액을 받습니다. 물론 환산보증금 이내여야 합니다.
| 지역 | 보증금이 이하일 때 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만원 | 2,200만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만원 | 1,900만원 |
| 광역시·안산·용인·김포·광주시 | 3,800만원 | 1,300만원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 | 1,000만원 |
다만 총액에 뚜껑이 있습니다. 임대건물 가액(임대인 소유 대지가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 소액임차인이 여럿이면 그 안에서 나눠 갖습니다.
상가의 최우선변제 한도를 「건물가액의 3분의 1」로 적어 둔 글이 아직 많습니다. 지금은 2분의 1입니다. 개정 전 숫자가 그대로 돌아다니는 것이니 그대로 외우면 틀립니다.
핵심 정리
- 환산보증금 = 보증금 + 월차임 × 100. 서울 9억 · 과밀억제권역과 부산 6억 9천 · 그 밖의 광역시권 5억 4천 · 그 밖 3억 7천.
- 초과해도 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호·3기 연체 해지는 남습니다.
- 초과하면 우선변제권·최우선변제·임차권등기명령·5% 상한·묵시적 갱신·최단 1년이 사라집니다.
- 갱신요구는 만료 6개월 전~1개월 전, 전체 10년까지.
- 해지·갱신거절의 연체 기준은 상가 3기, 주택 2기.
- 최우선변제 총액은 건물가액의 2분의 1이 상한입니다.
함께 보면 좋은 글
근거
- 상가건물 임대차보호법 제2조·제10조·제10조의8·제11조·제14조 및 같은 법 시행령 — 국가법령정보센터
- 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」 상가건물 임대차 편
답글 남기기