앞 글에서 부증성 때문에 물리적 공급곡선이 수직이라고 했습니다. 그 이야기가 본격적으로 펼쳐지는 곳이 이 단원입니다. 그리고 개론에서 계산이 처음 나오는 자리이기도 합니다. 숫자가 무섭게 보이지만, 실제로 나오는 계산은 중학교 연립방정식 수준입니다.
30초 답
이 단원 문제의 절반은 「수요량의 변화」와 「수요의 변화」를 구별할 줄 아느냐입니다. 기준은 딱 하나입니다.
값이면 점, 값 아니면 선.
- 가격이 변해서 사려는 양이 달라지면 → 수요량의 변화. 곡선 위에서 점이 미끄러집니다.
- 가격 말고 다른 게 변해서 달라지면 → 수요의 변화. 곡선 자체가 옮겨 갑니다.
소득이 늘어서, 금리가 내려서, 인구가 늘어서 집을 더 사려 한다면 전부 수요의 변화입니다. 오직 집값이 내려서 더 사려는 경우만 수요량의 변화입니다.
왜 구별하나
둘이 만드는 결과가 완전히 다르기 때문입니다. 곡선 위에서 점만 미끄러지면 균형점은 그대로입니다. 하지만 곡선 자체가 오른쪽으로 옮겨 가면 균형가격과 균형거래량이 둘 다 올라갑니다.
덧붙여 부동산에서 말하는 수요는 유효수요입니다. 사고 싶은 마음만으로는 수요가 아니고, 살 수 있는 돈이 있어야 수요로 잡힙니다. 그래서 금리와 대출 규제가 부동산 수요를 그렇게 크게 흔드는 것입니다.
같이 풀어보기 — 균형가격
수요함수와 공급함수가 이렇게 주어졌다고 하겠습니다.
- 수요: Qd = 100 − 2P
- 공급: Qs = 40 + P
균형은 사려는 양과 팔려는 양이 같아지는 지점이니 두 식을 붙이면 됩니다.
- 100 − 2P = 40 + P
- 100 − 40 = P + 2P → 60 = 3P
- P = 20
- 아무 식에나 넣습니다. Qs = 40 + 20 = 60
검산은 반드시 나머지 식으로 합니다. Qd = 100 − 2×20 = 60. 양쪽이 60으로 같으니 맞습니다. 균형가격 20, 균형거래량 60.
시험에서는 여기에 「수요가 증가해 Qd = 130 − 2P가 되면?」이 붙습니다. 같은 방식으로 130 − 2P = 40 + P → 90 = 3P → P = 30, Q = 70. 가격도 거래량도 올랐습니다. 곡선이 옮겨 가면 균형점이 움직인다는 앞의 이야기가 숫자로 확인됩니다.
탄력성, 얼마나 민감한가
탄력성은 「원인이 1% 변할 때 결과가 몇 % 변하나」입니다. 분자가 결과, 분모가 원인입니다.
아파트 값이 5% 올랐는데 수요량이 10% 줄었다면, 10 ÷ 5 = 2입니다. 1보다 크니 탄력적입니다. 반대로 1보다 작으면 비탄력적, 정확히 1이면 단위탄력적입니다.
부호가 답이 되는 것도 있습니다. 교차탄력성입니다.
대신 쓰면 플러스, 같이 쓰면 마이너스.
대체재는 한쪽 값이 오르면 다른 쪽 수요가 늘어 양수, 보완재는 한쪽 값이 오르면 다른 쪽 수요가 줄어 음수입니다. 소득탄력성은 정상재가 양수, 열등재가 음수입니다.
공급은 왜 늦게 도착하나
수요는 마음먹으면 오늘 바뀝니다. 금리가 내리면 그날부터 사려는 사람이 늘어납니다. 그런데 공급은 그렇게 못 합니다. 땅을 구하고 인허가를 받고 짓는 데 몇 년이 걸립니다.
그래서 단기에는 공급이 거의 고정입니다. 수요만 늘고 공급은 그대로면 어떻게 될까요. 거래량은 별로 안 늘고 값만 뜁니다. 부동산 값이 짧은 기간에 크게 오르는 국면이 이렇게 만들어집니다.
더 얄궂은 건 공급이 도착하는 시점입니다. 값이 오를 때 시작한 공사가 몇 년 뒤 입주 물량으로 쏟아지는데, 그때는 이미 열기가 식어 있기도 합니다. 부동산 경기가 크게 출렁이는 이유가 여기 있습니다. 탄력성은 그래프 이야기가 아니라 시간 이야기입니다.
시험에 이렇게 나온다
함정 하나 — 부동산 공급은 완전비탄력인가? 물리적 공급은 그렇습니다(수직). 하지만 경제적·용도적 공급은 탄력적입니다. 앞 글의 부증성 함정과 같은 구조입니다.
함정 둘 — 기간이 길어지면 어떻게 되나? 더 탄력적이 됩니다. 단기에는 건물을 새로 지을 수 없어 공급이 거의 고정되지만, 장기에는 지어서 늘릴 수 있습니다. 「장기일수록 탄력적」은 수요·공급 양쪽에 다 통합니다.
함정 셋 — 대체재가 많으면? 더 탄력적입니다. 갈아탈 곳이 많으니 값이 조금만 올라도 떠납니다. 반대로 대체재가 없으면 값이 올라도 어쩔 수 없이 삽니다.
한눈에 보기
| 무엇이 변했나 | 부르는 이름 | 그래프 |
|---|---|---|
| 그 부동산의 가격 | 수요량의 변화 | 곡선 위에서 점 이동 |
| 소득·금리·인구·기대 | 수요의 변화 | 곡선 자체가 이동 |
| 대체재 가격 상승 | 수요 증가 | 오른쪽으로 |
| 보완재 가격 상승 | 수요 감소 | 왼쪽으로 |
| 측정 기간이 길어짐 | 탄력성 증가 | 완만해짐 |
3줄 요약
- 값이면 점, 값 아니면 선 — 수요량의 변화와 수요의 변화를 가르는 유일한 기준입니다.
- 균형은 두 식을 붙여서 풀고, 답은 나머지 식으로 검산합니다.
- 대신 쓰면 플러스, 같이 쓰면 마이너스. 기간이 길수록·대체재가 많을수록 탄력적입니다.
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