부동산학개론 첫 단원에서 용어가 한꺼번에 쏟아집니다. 택지·부지·대지·맹지·필지·획지·나지·건부지·공지·법지·빈지·후보지·이행지… 낱개로 외우면 시험장에서 반드시 섞입니다. 반대되는 것끼리 짝을 지으면 외울 양이 절반으로 줄어듭니다.
30초 답
부동산은 세 층으로 봅니다. 이를 복합개념이라 합니다.
- 물리적 — 자연, 공간, 위치, 환경
- 경제적 — 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
- 법률적 — 민법이 정한 부동산
법률적 개념의 출발점은 민법 제99조 제1항입니다. 「토지 및 그 정착물은 부동산이다.」 딱 두 가지뿐입니다. 여기까지가 좁은 의미의 부동산이고, 여기에 준부동산을 더한 것이 넓은 의미의 부동산입니다.
왜 세 층으로 보나
같은 땅 한 필지를 놓고도 보는 사람마다 다른 것을 봅니다. 건축가는 지형과 방위를 보고, 투자자는 수익률을 보고, 법률가는 등기부를 봅니다. 어느 하나만으로는 부동산을 설명할 수 없습니다.
그래서 시험도 「이 설명은 어느 층의 이야기인가」를 묻습니다. 「생산요소」는 경제적 개념이고 「위치」는 물리적 개념입니다. 각 층에 무엇이 들어가는지만 정확히 갈라 두면 이 유형은 흔들리지 않습니다.
짝으로 잡는 네 묶음
① 필지와 획지
필지는 법이 나누고, 획지는 값이 나눈다.
필지는 지번이 붙은 법률상 단위입니다. 등기부 한 장에 하나씩 대응합니다. 획지는 가격 수준이 비슷한 한 덩어리를 말하는 경제적 단위입니다. 그래서 한 필지가 여러 획지가 되기도 하고, 여러 필지가 한 획지가 되기도 합니다.
② 법지와 빈지
법지는 권리만 있고, 빈지는 쓸모만 있다.
법지는 축대 아래 경사면처럼 소유권은 미치지만 쓸 수가 없는 땅입니다. 이름에 「법(法)」이 들어간 이유가 법적 권리만 남았다는 뜻입니다. 빈지는 바닷가처럼 쓸 수는 있는데 소유권이 인정되지 않는 땅입니다. 정확히 거울처럼 반대입니다.
③ 후보지와 이행지
후보지는 이사, 이행지는 리모델링.
후보지는 택지지역·농지지역·임지지역처럼 큰 지역 자체가 바뀌고 있는 토지입니다. 집을 옮기는 것과 같습니다. 이행지는 같은 지역 안에서 세부 용도만 바뀌는 토지입니다. 살던 집을 고치는 것과 같습니다. 「지역이 바뀌면 후보지, 안에서 바뀌면 이행지」로 기억하세요.
④ 나지와 건부지, 그리고 공지
나지는 건물도 없고 걸린 권리도 없는 맨 땅입니다. 아무것도 얹히지 않아 값을 매기는 기준이 됩니다. 건부지는 건물이 올라가 있는 땅입니다. 공지는 건폐율 규제 때문에 한 필지 안에서 비워 둔 부분입니다.
셋을 한 줄로 세우면 「아무것도 없는 나지 → 건물이 선 건부지 → 그 안에 남은 공지」 순입니다.
왜 하필 나지가 기준인가
나지의 정의에 「걸린 권리도 없는」이 들어간 이유가 있습니다. 땅값을 매길 때 가장 깨끗한 상태를 기준으로 잡아야 비교가 되기 때문입니다. 건물이 얹혀 있고 전세권까지 걸려 있으면, 그 값이 땅 자체의 값인지 얹힌 것들 때문인지 알 수 없습니다.
그래서 실무에서는 나지를 상정해 평가한 뒤 실제 상태를 반영해 조정합니다. 건물이 서 있으면 그만큼 땅을 마음대로 쓸 수 없으니 값이 깎이는 것이 일반적입니다. 이를 건부감가라고 부릅니다.
지금은 용어만 스치고 지나가지만, 감정평가 단원에서 이 말들이 그대로 다시 나옵니다. 여기서 정의를 흐릿하게 잡아 두면 뒤에서 두 배로 고생합니다.
시험에 이렇게 나온다
함정 하나 — 부지와 대지의 관계. 부지가 훨씬 넓은 개념입니다. 하천부지·철도부지처럼 건축할 수 없는 땅도 부지입니다. 반면 대지는 건축법상 건축이 가능한 땅입니다. 「부지 = 대지」로 놓은 지문은 틀립니다.
함정 둘 — 준부동산. 등기·등록으로 공시되어 부동산처럼 다루는 것들입니다. 선박·항공기·자동차·건설기계·공장재단·광업재단·어업권·등기된 입목이 여기 들어갑니다. 물리적으로는 움직이는데 법이 부동산처럼 취급한다는 점이 핵심입니다.
함정 셋 — 정착물이라고 다 토지의 일부는 아닙니다. 건물은 우리 법에서 토지와 완전히 별개의 부동산입니다. 등기부도 따로 있습니다. 등기된 입목과 명인방법을 갖춘 수목도 독립된 물건으로 다룹니다. 반면 축대·도로·다리는 토지의 일부입니다.
덧붙여 농작물은 결이 다릅니다. 판례는 남의 땅에 권원 없이 심었더라도 그 농작물은 심은 사람 것으로 봅니다. 「땅 주인 것」이라는 지문이 나오면 걸러 내세요.
한눈에 보기
| 용어 | 한 줄 정의 | 짝 |
|---|---|---|
| 필지 | 지번이 붙은 법률상 단위 | ↔ 획지 |
| 획지 | 가격 수준이 비슷한 한 덩어리 | ↔ 필지 |
| 법지 | 소유권은 있으나 못 쓰는 땅 | ↔ 빈지 |
| 빈지 | 쓸 수는 있으나 소유권이 없는 땅 | ↔ 법지 |
| 후보지 | 지역 자체가 바뀌는 중 | ↔ 이행지 |
| 이행지 | 지역 안에서 용도가 바뀌는 중 | ↔ 후보지 |
| 나지 | 건물도 권리도 없는 맨 땅 | ↔ 건부지 |
| 맹지 | 도로에 닿지 않은 땅 | 건축 불가 |
| 부지 | 바닥이 되는 땅, 가장 넓은 말 | ⊃ 대지 |
3줄 요약
- 부동산은 물리적·경제적·법률적 세 층으로 봅니다.
- 필지는 법이, 획지는 값이 나눕니다. 법지는 권리만, 빈지는 쓸모만 있습니다.
- 건물은 토지와 별개의 부동산이고, 남의 땅에 심은 농작물은 심은 사람 것입니다.
같이 보면 좋은 글
- 부동산 물권변동, 제186조와 제187조 — 토지와 건물이 별개라서 생기는 일들
- 저당권, 점유 없이 잡는 담보 — 법정지상권이 왜 필요한지가 여기서 이어집니다
- 공인중개사 시험 안내 — 과목 구성과 합격 기준
답글 남기기