앞의 두 글에서 계속 「등기해야 끝난다」고 했습니다. 20년을 채워도 등기해야 내 땅이 된다고요. 그런데 상속은 다릅니다. 아버지가 돌아가신 순간 등기 없이도 상속인 것이 됩니다. 같은 부동산인데 왜 어떤 건 등기가 필요하고 어떤 건 필요 없을까요. 그 갈림길이 민법 제186조와 제187조입니다.
30초 답
사람이 만든 것은 등기해야 생기고, 법이 만든 것은 등기 없이 생긴다.
다만 넘기려면 둘 다 등기가 있어야 한다.
- 제186조 — 매매·증여처럼 계약(법률행위)으로 얻는 경우. 등기해야 효력이 생깁니다.
- 제187조 — 상속·경매처럼 법률의 규정으로 얻는 경우. 등기 없이 이미 내 것입니다.
왜 그런가
민법 제186조입니다. 「부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.」
계약만으로는 소유권이 넘어가지 않습니다. 잔금을 다 치르고 열쇠를 받아도, 등기를 하기 전까지 소유자는 여전히 파는 사람입니다. 부동산은 값이 크고 이해관계자가 많아서, 등기부라는 하나의 장부에 적힌 것만 믿을 수 있게 만들어 둔 겁니다.
그런데 이 원칙을 끝까지 밀면 곤란해집니다. 사람이 죽는 순간 그 부동산은 누구 것일까요. 상속등기를 마칠 때까지 주인 없는 땅이 되어 버립니다. 그래서 제187조가 있습니다.
「상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.」
앞 문장만 외우고 뒷 문장을 놓치면 절반을 잃습니다. 등기 없이 가질 수는 있어도 등기 없이 넘길 수는 없습니다. 상속받은 땅을 팔려면 먼저 상속등기를 해야 하는 이유가 이것입니다.
사례로 보기
- 집을 산 사람 — 계약하고 잔금까지 치렀지만 등기를 미뤘습니다. 아직 소유자가 아닙니다. 파는 사람이 그 사이 다른 사람에게 팔고 등기를 넘겨 버리면 그 사람이 주인이 됩니다.
- 상속받은 사람 — 아버지가 돌아가신 그 순간 소유자입니다. 등기를 안 했어도 그렇습니다. 다만 그 땅을 팔려면 상속등기부터 해야 합니다.
두 사람의 차이는 부지런함이 아니라 취득 경로입니다. 한 사람은 계약으로 얻으려 했고, 다른 사람은 법이 얹어 준 것입니다.
시험에 이렇게 나온다
함정 하나 — 「판결」이면 다 되나? 아닙니다. 제187조의 판결은 형성판결만입니다. 공유물분할판결이 대표적입니다. 「소유권이전등기를 하라」는 이행판결은 여기에 들어가지 않습니다. 그 판결로 이겨도 등기를 해야 소유권이 옵니다. 판결문을 받았으니 끝났다는 지문은 틀린 지문입니다.
함정 둘 — 「경매」는 어떤 경매인가. 법원이 하는 공경매입니다. 사인끼리 하는 경매는 결국 매매라서 제186조로 갑니다.
함정 셋 — 가장 자주 나오는 것. 점유취득시효는 법률의 규정인데도 등기해야 취득합니다. 제245조 제1항이 「등기함으로써」라고 못 박아 두었기 때문입니다. 제187조의 얼굴을 하고 있지만 결론은 제186조 쪽입니다. 「법률규정 = 등기 불필요」로 외우면 이 문제를 틀립니다.
새로 지은 건물은 누구 것인가
건물을 새로 지으면 등기하기 전에 이미 지은 사람 것입니다. 세상에 없던 물건이 생긴 것이라 원시취득이라 부르고, 남에게서 넘겨받은 게 아니니 등기가 전제될 수 없습니다.
여기서도 뒷 문장이 따라붙습니다. 그 건물을 팔려면 먼저 보존등기를 해야 합니다. 「등기 없이 가질 수는 있어도 넘길 수는 없다」는 원칙이 그대로 적용됩니다.
등기를 했는데도 소유권이 안 오는 경우
여기서 한 걸음 더 들어가야 합니다. 제186조는 「등기하여야」라고 했지 「등기하면」이라고 하지 않았습니다. 등기는 있어야만 하는 것이지, 있으면 끝나는 것이 아닙니다.
그래서 원인이 무효면 등기를 해도 무효입니다. 위조된 서류로 넘어간 등기, 무효인 계약에 따른 등기는 등기부에 버젓이 올라가 있어도 소유권을 만들어 내지 못합니다. 등기부는 거울이지 공장이 아닙니다.
다만 실무에서는 등기를 믿어 주는 쪽으로 출발합니다. 등기가 되어 있으면 적법하게 된 것으로 추정되기 때문입니다. 그래서 「저 등기는 무효다」라고 다투는 쪽이 증명해야 합니다. 자주점유 추정과 방향이 같습니다 — 가만히 있으면 등기부가 이깁니다.
헷갈리는 것과 비교
| 어떻게 얻었나 | 조문 | 등기 없이 취득 |
|---|---|---|
| 매매·증여·교환 | 제186조 | 불가 |
| 저당권·전세권 설정계약 | 제186조 | 불가 |
| 상속 | 제187조 | 가능 |
| 공용징수(수용) | 제187조 | 가능 |
| 형성판결 (공유물분할) | 제187조 | 가능 |
| 이행판결 (이전등기 이행) | 제186조 쪽 | 불가 |
| 법원 경매 | 제187조 | 가능 |
| 건물 신축 | 원시취득 | 가능 |
| 점유취득시효 | 제245조 ① | 불가 |
맨 아랫줄만 따로 떼어 외우세요. 표에서 유일하게 결이 다른 줄이고, 그래서 출제자가 가장 좋아하는 줄입니다.
3줄 요약
- 계약으로 얻으면 등기해야 생기고(제186조), 법으로 얻으면 등기 없이 생깁니다(제187조).
- 등기 없이 가질 수는 있어도 등기 없이 넘길 수는 없습니다.
- 점유취득시효는 법률규정인데도 등기해야 합니다. 여기만 결이 다릅니다.
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