「남의 땅이라도 20년 농사지으면 내 땅 된다」는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 절반만 맞습니다. 20년을 채워도 그것만으로는 내 땅이 되지 않습니다. 그리고 등기부에 이미 내 이름이 올라가 있다면 20년이 아니라 10년입니다. 이 두 갈래를 갈라놓는 게 취득시효 문제의 전부입니다.
30초 답
부동산 취득시효는 두 종류입니다.
- 점유취득시효 — 20년 점유. 등기부에 내 이름이 없는 상태에서 시작합니다.
- 등기부취득시효 — 10년 점유. 등기부에 내 이름이 이미 있는 상태에서 시작합니다.
한 줄로 묶으면 이렇습니다.
20년짜리는 등기로 끝나고, 10년짜리는 등기로 시작한다.
등기가 없으면 두 배로 버텨야 한다 — 이렇게 기억하시면 연수를 헷갈리지 않습니다.
왜 그런가
민법 제245조 제1항입니다. 「20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.」
여기서 놓치면 안 되는 다섯 글자가 「등기함으로써」입니다. 20년을 채운 순간 소유권이 넘어오는 게 아니라, 등기를 넘겨달라고 요구할 권리가 생길 뿐입니다. 우리 민법은 부동산 물권변동에 등기를 요구하기 때문입니다(제186조). 시험은 이 지점을 가장 자주 찌릅니다.
제2항은 다릅니다. 「부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.」 이미 등기가 있으니 기간이 절반으로 줄고, 대신 선의·무과실이라는 조건이 붙습니다.
왜 조건이 더 붙을까요. 등기부취득시효는 등기가 잘못 되어 있는 경우를 구제하는 제도입니다. 서류상 주인인 줄 알고 10년을 살았는데 알고 보니 등기가 무효였다 — 이런 사람을 보호하려는 겁니다. 그러니 「내 것인 줄 알았고, 그렇게 믿은 데 잘못이 없을 것」이 전제가 됩니다.
사례로 보기
담장을 세울 때 측량을 대충 해서 옆집 땅 3평이 우리 마당 안으로 들어와 버렸습니다. 그 상태로 22년이 지났습니다.
- 20년 — 채웠습니다.
- 소유의 의사 — 내 마당인 줄 알고 썼으니 있습니다.
- 평온·공연 — 폭력으로 뺏은 것도, 숨어서 쓴 것도 아닙니다.
- 등기 — 아직 안 했습니다.
그래서 그 3평은 아직 내 땅이 아닙니다. 옆집에 「등기를 넘겨달라」고 청구할 수 있을 뿐입니다. 여기서 미루면 어떻게 되는지가 다음 함정입니다.
시험에 이렇게 나온다
함정 하나 — 「20년이 지나면 소유권을 취득한다」. 틀립니다. 등기해야 취득합니다. 지문에서 「등기」 두 글자가 빠져 있으면 의심하세요.
함정 둘 — 무과실도 추정된다? 아닙니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 이 넷은 추정되지만 무과실은 목록에 없습니다. 그래서 등기부취득시효를 주장하는 사람이 자기 무과실을 직접 증명해야 합니다. 「하나만 빠져 있다」는 게 출제 포인트입니다.
함정 셋 — 시효완성 후에 주인이 팔아버리면? 아직 등기를 못 넘겨받았다면 새 주인에게는 대항하지 못합니다. 등기가 없는 채권적 권리라서입니다. 다만 그 새 주인 명의로 등기가 넘어간 때를 새 출발점으로 삼아 다시 20년을 채우면 그때는 새 주인에게 주장할 수 있습니다. 「완성됐으니 끝」이 아니라 「등기까지 가야 끝」입니다.
소유의 의사가 없다고 보는 경우
임차인은 아무리 오래 살아도 시효취득을 하지 못합니다. 남의 것인 줄 알고 빌려 쓰는 점유(타주점유)이기 때문입니다. 소유의 의사는 속마음이 아니라 점유를 시작하게 된 원인으로 판단합니다.
남의 땅인 걸 뻔히 알면서 아무 권원 없이 들어가 차지한 경우도 마찬가지입니다. 대법원은 이런 악의의 무단점유라면 소유의 의사가 있다는 추정이 깨진다고 보았습니다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결). 앞의 담장 사례가 인정될 수 있었던 건 착오로 넘어갔기 때문입니다.
덧붙여, 국유재산이라고 다 안 되는 건 아닙니다. 도로·청사 같은 행정재산은 시효취득 대상이 아니지만(국유재산법 제7조 제2항), 일반재산은 가능합니다. 「국가 땅은 무조건 안 된다」는 지문은 틀린 지문입니다.
헷갈리는 것과 비교
| 점유취득시효 | 등기부취득시효 | |
|---|---|---|
| 근거 | 제245조 제1항 | 제245조 제2항 |
| 기간 | 20년 | 10년 |
| 시작할 때 등기 | 없음 | 내 이름으로 있음 |
| 선의·무과실 | 필요 없음 | 반드시 필요 |
| 완성되면 | 등기청구권만 생김 | 바로 소유권 취득 |
| 등기를 미루면 | 제3자에게 못 이김 | 해당 없음 |
표에서 맨 아랫줄 두 칸만 확실히 잡으셔도 절반은 맞힙니다. 20년짜리는 등기를 해야 비로소 소유권이 오고, 10년짜리는 기간을 채우는 순간 이미 소유자입니다.
하나 더. 시효로 얻은 소유권의 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다(제247조 제1항). 그래서 그동안 거둔 열매나 임료를 원래 주인에게 돌려주지 않아도 됩니다. 처음부터 내 것이었던 셈으로 쳐주기 때문입니다.
3줄 요약
- 20년짜리는 등기로 끝나고, 10년짜리는 등기로 시작합니다.
- 소유의 의사·선의·평온·공연은 추정되지만 무과실은 추정되지 않습니다.
- 시효가 완성돼도 등기를 미루면 새 주인에게 못 이깁니다.
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