공사 현장에 걸린 「유치권 행사중」 현수막을 보신 적이 있을 겁니다. 공사대금을 못 받은 업자가 건물을 붙잡고 버티는 겁니다. 시험은 이걸 다섯 가지 요건으로 쪼개서 묻습니다. 하나라도 빠지면 유치권은 성립하지 않습니다.
30초 답
① 남의 물건이고 ② 그 물건 때문에 생긴 빚이고 ③ 갚을 때가 됐고 ④ 적법하게 붙잡고 있고 ⑤ 「유치권 안 쓴다」는 약속이 없을 것. 이 다섯이 모두 맞아야 합니다.
외우실 때는 이렇게 묶으세요.
남의 것 · 얽히고 · 때 되고 · 붙잡고 · 안 막았고
왜 그런가
민법 제320조는 「그 물건에 관하여 생긴 채권」을 가진 사람이 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정합니다.
핵심은 「그 물건에 관하여」입니다. 아무 빚이나 되는 게 아니라 그 물건 때문에 생긴 빚이어야 합니다. 이걸 견련관계라고 부릅니다. 시험은 거의 이 지점을 찌릅니다.
또 하나. 유치권은 등기가 필요 없습니다. 요건만 갖추면 법이 알아서 인정하는 법정담보물권이라서입니다. 계약서를 쓸 필요도, 등기소에 갈 필요도 없습니다. 편해 보이지만, 뒤집어 말하면 등기부를 아무리 들여다봐도 유치권은 안 보인다는 뜻입니다. 이 점이 나중에 큰 문제를 만듭니다.
사례로 보기
건물 리모델링 공사를 맡은 업자가 공사를 끝냈는데 대금을 못 받았습니다. 다섯 개를 하나씩 대보겠습니다.
- 남의 것 — 건물은 건물주 것이지 업자 것이 아닙니다. 자기 물건은 유치할 수 없습니다.
- 얽힘 — 공사대금은 그 건물에 공사를 해서 생긴 빚입니다.
- 때 됨 — 공사가 끝났으니 대금 지급기일이 지났습니다.
- 붙잡음 — 업자가 건물을 계속 점유하고 있습니다.
- 안 막음 — 계약서에 「유치권을 행사하지 않는다」는 조항이 없습니다.
다섯 개가 다 맞으니 유치권이 성립합니다. 이제 이 건물이 경매로 넘어가도 낙찰받은 사람이 이 유치권을 떠안습니다. 공사대금을 물어주지 않으면 건물을 넘겨받을 수 없습니다. 경매 물건에 「유치권 있음」이 붙으면 값이 뚝 떨어지는 이유가 이겁니다.
거꾸로 이런 일도 벌어집니다. 경매를 방해하려고 가짜 유치권을 주장하는 경우입니다. 그래서 언제부터 점유했는지가 늘 쟁점이 됩니다. 경매개시결정이 등기된 뒤에 들어가 점유를 시작했다면, 그 유치권으로는 낙찰자에게 대항하지 못합니다.
시험에 이렇게 나온다
임차인이 보증금을 못 받았다고 유치권을 행사할 수 있는가? → 안 됩니다.
보증금은 건물을 빌린 계약에서 나온 돈이지 건물 자체에서 생긴 빚이 아닙니다. 견련관계가 없습니다. 권리금도 같은 이유로 안 됩니다.
반대로 필요비·유익비는 됩니다. 세입자가 자기 돈으로 보일러를 고쳤다면 그건 그 건물에 들어간 돈이라 견련관계가 인정됩니다. 같은 임차인이라도 보증금은 안 되고 수리비는 되는 겁니다. 이 대비가 문제로 자주 나옵니다.
나머지 단골 함정입니다.
- 변제기가 아직 안 왔다면 → 성립하지 않습니다. 아직 안 갚아도 되는 빚을 이유로 물건을 붙잡을 수는 없습니다.
- 불법으로 들어가 점유했다면 → 성립하지 않습니다. 민법 제320조 제2항이 못 박아 뒀습니다.
- 점유를 잃으면 → 유치권도 사라집니다. 손을 놓는 순간 끝입니다.
- 채무자가 다른 담보를 대신 내놓으면 → 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.
붙잡고 있는 동안 뭘 할 수 있나
붙잡고 있다고 마음대로 쓸 수 있는 건 아닙니다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 물건을 보관해야 하고, 채무자의 승낙 없이 사용·대여·담보제공을 할 수 없습니다. 다만 물건을 지키기 위해 필요한 사용은 승낙 없이도 됩니다. 빈집이 상하지 않게 보일러를 돌리는 정도는 괜찮다는 뜻입니다.
이걸 어기면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 「공사대금 못 받았으니 내가 여기 세를 놓겠다」는 안 됩니다.
그리고 하나 더. 유치권자는 경매를 신청할 수는 있지만 우선변제권은 없습니다. 「먼저 받을 권리」가 아니라 「줄 때까지 안 놔주는 권리」입니다. 다만 낙찰자가 떠안기 때문에 결과적으로는 받아내게 됩니다. 이 차이를 묻는 문제가 꾸준히 나옵니다.
헷갈리는 것과 비교
| 유치권 | 저당권 | |
|---|---|---|
| 생기는 방법 | 요건만 갖추면 자동 | 계약 + 등기 |
| 등기 | 필요 없음 | 반드시 해야 함 |
| 등기부에 | 안 보임 | 보임 |
| 점유 | 반드시 필요 | 필요 없음 |
| 우선변제권 | 없음 | 있음 |
| 경매 때 | 낙찰자가 떠안음 | 배당받고 소멸 |
가장 큰 차이는 점유입니다. 저당권은 잡아두지 않아도 되지만, 유치권은 손을 놓는 순간 없어집니다. 등기 대신 손으로 붙잡는 담보라고 생각하시면 됩니다.
3줄 요약
- 남의 것 · 얽히고 · 때 되고 · 붙잡고 · 안 막았고 — 다섯 개가 전부 맞아야 합니다.
- 보증금·권리금은 견련관계가 없어 안 되고, 필요비·유익비는 됩니다.
- 등기부에 안 보이는데 낙찰자가 떠안습니다. 그래서 경매에서 무섭습니다.
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