명의신탁 3가지 유형과 각각의 효력

명의신탁은 진짜 주인은 나인데 등기부상 이름만 남의 것으로 해두는 것입니다. 시험은 딱 하나를 묻습니다. 그래서 소유권은 누구에게 가는가.

30초 답

유형	매매계약	소유권은 누구에게
양자간	(없음)	신탁자(원래 주인)
3자간 (중간생략형)	유효	매도인
계약명의신탁 매도인 선의	유효	수탁자
계약명의신탁 매도인 악의	무효	매도인

공통점은 명의신탁 약정 자체는 세 유형 모두 무효라는 것입니다. 갈리는 건 매매계약의 효력과 소유권의 행방입니다.

용어부터 잡고 갑시다

• 신탁자(위탁자) — 실제 주인. 재산을 맡긴 사람
• 수탁자 — 이름만 빌려준 사람. 재산을 맡아준 사람

① 양자간 명의신탁 — 등장인물 둘

원래 내 땅인데 등기 이름만 친구 앞으로 돌려놓은 경우입니다. 약정이 무효니까 소유권은 그대로 신탁자에게 있습니다. 이름만 갔지 진짜 주인은 그대로입니다.

② 3자간 명의신탁(중간생략형) — 등장인물 셋

매도인 갑, 실제 사는 사람 을, 이름만 빌려주는 병이 있습니다. 매매계약은 갑과 을 사이에 맺는데, 등기만 을을 건너뛰고 병에게 넘깁니다. 그래서 ‘중간생략형’입니다.

• 을·병 사이의 명의신탁 약정 → 무효
• 갑·을 사이의 매매계약 → 유효 (양자간과 결정적으로 다른 점)
• 등기가 무효이므로 소유권은 여전히 매도인 갑에게

그럼 돈을 낸 을은 어떻게 될까요? 매매계약이 살아 있으니 갑에게 소유권 이전등기를 청구할 수 있습니다.

한편 병이 스스로 을에게 등기를 넘겨주면 그 등기는 유효합니다. 어차피 을이 진짜 사려던 사람이라 실체관계에 부합하는 등기로 보기 때문입니다.

③ 계약명의신탁 — 가장 자주 나옵니다

3자간과의 차이는 누가 계약서에 매수인으로 나서는가입니다. 3자간에서는 실제 주인이 직접 계약했지만, 계약명의신탁에서는 수탁자가 자기 이름으로 매도인과 계약합니다. 돈은 뒤에 있는 신탁자가 댑니다.

매도인이	소유권	신탁자는 무엇을 받나
선의(몰랐음)	수탁자가 취득	부동산이 아니라 매수자금 상당액을 부당이득으로
악의(알았음)	매도인에게 남음	수탁자가 소유권을 못 가져감

판단 시점은 매매계약을 맺은 그 시점입니다. 계약할 때 몰랐다면 나중에 알게 되어도 수탁자는 소유권을 그대로 취득합니다.

이 법이 적용되지 않는 4가지

• 양도담보
• 가등기담보
• 구분소유적 공유(상호명의신탁)
• 신탁법상 신탁

시험에서 이 넷 중 하나를 슬쩍 끼워넣고 “명의신탁으로 무효”라고 하면 틀린 문장입니다. 담보나 정식 신탁 같은 정당한 목적이 있기 때문입니다.

예외적으로 유효한 명의신탁 3가지

조세포탈 · 강제집행 면탈 · 법령상 제한 회피 목적이 없다면, 종중 · 배우자 · 종교단체 명의의 명의신탁은 유효합니다. 단 배우자는 법률상 배우자여야 하고 사실혼은 안 됩니다.

유효한 경우 소유권은 안팎으로 나뉩니다. 내부적으로(신탁자–수탁자 사이) 소유자는 신탁자, 외부적으로(제3자에 대해) 소유자는 수탁자입니다.

제3자에게는 이깁니다

수탁자가 그 부동산을 남에게 팔아버렸다면? 그 제3자는 소유권을 취득합니다. 명의신탁인 줄 알았든 몰랐든, 선의·악의를 불문하고 그렇습니다. 등기부상 주인이 수탁자였으니 그것을 믿고 거래한 사람을 보호하는 것입니다.

따라서 진짜 주인인 신탁자는 그 제3자에게서 땅을 돌려받을 수 없습니다. 이름만 빌려줬다가 친구가 팔아버리면 그대로 낭패입니다. 명의신탁이 위험한 이유입니다.

예외는 하나. 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극 가담했다면 그 거래는 무효입니다. 그냥 알고 산 정도로는 안 되고, 적극적으로 짜고 가담해야 합니다.

또 수탁자가 제3자에게 팔았다가 우연히 다시 사서 소유권을 되찾아도, 신탁자는 반환청구를 하지 못합니다. 한 번 넘어가면서 관계가 끊어졌기 때문입니다.

위반하면 등기만 무효로 끝나지 않습니다

신탁자에게는 부동산 가액에 비례한 과징금이 부과되고, 형사처벌도 따릅니다. 신탁자는 징역이나 벌금, 수탁자도 처벌 대상입니다.

3줄 요약

1. 세 유형 모두 약정은 무효. 소유권은 양자간=신탁자, 3자간=매도인, 계약명의신탁=매도인의 선악에 따라 갈립니다.
2. 계약명의신탁에서 매도인이 선의면 수탁자가 땅을 갖고 신탁자는 돈만 돌려받습니다. 단 경매는 악의여도 수탁자가 취득합니다.
3. 제3자는 선악 불문하고 소유권을 취득하며, 적극 가담했을 때만 무효입니다.