순위가 아무리 뒤여도, 보증금이 적은 세입자에게는 일정액을 맨 먼저 챙겨주는 제도가 있습니다. 가장 약한 사람의 최소한의 보금자리 값은 지켜주자는 취지입니다.
30초 답
보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은, 경매에서 선순위 담보권이나 조세채권보다도 먼저 일정액을 받아갑니다. 서울이라면 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지입니다.
확정일자는 필요 없습니다. 대신 경매신청 등기 전까지 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다.
지역별 기준
| 지역 | 소액임차인 기준 (보증금 이하) | 최우선변제액 (받을 수 있는 금액) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시 안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
2023년 2월 21일 시행 기준입니다. 금액은 시행령 개정으로 바뀔 수 있으니 실제 사안에서는 반드시 최신 시행령을 확인하세요.
주택가액의 2분의 1이 상한입니다.
최우선변제액이 주택가액의 1/2을 넘으면, 주택가액의 1/2까지만 받습니다.
예를 들어 서울에서 최우선변제액이 5,500만 원이라도 주택가액이 8,000만 원이면 4,000만 원까지만 받습니다.
“소액임차인은 언제나 5,500만 원 전액을 받는다”는 지문은 틀립니다.
기준 시점은 ‘계약일’이 아닙니다
많이 헷갈리는 부분입니다. 어느 시점의 기준 금액을 적용할지는 담보물권을 취득한 날을 봅니다.
2023년 2월 21일 이전에 담보물권을 취득한 사람이 있다면, 그 사람에 대해서는 종전 규정이 적용됩니다. 내가 최근에 이사했다고 해서 무조건 최신 금액이 적용되는 게 아닙니다.
받으려면 갖춰야 할 것
- 경매신청 등기 전까지 인도와 주민등록(대항요건)을 갖출 것
- 보증금이 그 지역 소액 기준 이하일 것
- 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것
첫 번째 조건이 중요합니다. 경매가 코앞에 닥친 뒤에 부랴부랴 들어온 사람까지 최우선으로 챙겨줄 수는 없기 때문에 시점을 끊어둔 것입니다.
보증금이 오르내리면 어떻게 되나
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 보증금이 깎여서 소액 기준 안으로 들어옴 | 최우선변제를 받을 수 있음 |
| 보증금이 올라서 기준을 넘어감 | 최우선변제권을 잃음 |
기준을 넘는 부분만 잘리는 게 아니라 최우선변제권 자체를 잃습니다. 이 경우 일반 임차인과 똑같이 확정일자 순위로만 배당받습니다.
임차권등기명령으로 등기가 된 이후에 새로 들어온 임차인은, 보증금이 아무리 적어도 최우선변제권을 받지 못합니다.
앞사람이 이미 등기로 자리를 잡아둔 집이라 뒤늦게 들어온 사람은 그 보호를 못 받습니다.
세 가지 변제권, 한 번에 정리
| 구분 | 확정일자 | 순위 | 받는 금액 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 불필요 | — | (돈이 아니라 거주 보장) |
| 우선변제권 | 필요 | 날짜 순 | 보증금 전액(순위 내에서) |
| 최우선변제권 | 불필요 | 순위 무관 | 일정액만 |
최우선변제권은 일정액만 받는다는 점이 중요합니다. 보증금 1억 5,000만 원인 서울 세입자라면 소액임차인에는 해당하지만, 최우선으로 받는 건 5,500만 원까지입니다. 나머지 9,500만 원은 확정일자 순위대로 받습니다.
그래서 소액임차인이라도 확정일자는 반드시 받아두어야 합니다.
3줄 요약
- 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하면 소액임차인, 5,500만 원까지 최우선변제.
- 단 주택가액의 1/2이 상한이고, 적용 기준은 담보물권 취득일로 판단합니다.
- 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖춰야 하며, 확정일자는 필요 없지만 나머지 보증금 때문에 받아두는 게 맞습니다.
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