등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 세 칸이면 끝납니다

등기사항증명서, 흔히 등기부등본이라 부르는 그 서류입니다. 처음 보면 빽빽하지만 칸은 셋뿐입니다.

30초 답

칸	무엇이 적히나	한 줄로
표제부	부동산 자체 — 주소·면적·구조	「무엇인가」
갑구	소유권 — 소유자, 가압류, 가처분, 압류, 경매개시	「누구 것인가」
을구	소유권 외 — 근저당권, 전세권, 지상권 등	「누가 얼마를 걸어놨나」

갑구는 주인, 을구는 빚. 이 한 줄만 잡아도 절반은 읽힙니다.

표제부 — 내가 계약하는 그 집이 맞는가

가장 먼저 볼 것은 화려한 권리관계가 아니라 주소입니다. 아파트라면 동·호수까지 계약서와 한 글자씩 맞춰봐야 합니다.

다세대주택에서 101호와 B01호를 헷갈려 엉뚱한 집의 등기부를 보고 계약하는 사고가 실제로 있습니다. 건물 이름이 비슷한 경우도 마찬가지입니다.

아파트 같은 집합건물이라면 표제부에 대지권이 함께 적힙니다. 이 표시가 없으면 땅에 대한 권리가 정리되지 않은 상태일 수 있어 따로 확인이 필요합니다.

갑구 — 주인과, 주인을 흔드는 것들

소유권에 관한 것이 전부 여기 모입니다. 계약서에 도장 찍는 사람이 갑구의 현재 소유자와 같은 사람인지가 첫 확인입니다.

그리고 아래 넷 중 하나라도 보이면 멈춰야 합니다.

• 가압류 — 돈 문제로 이미 묶여 있음
• 가처분 — 소유권 자체를 다투는 중
• 압류 — 세금 등으로 집행이 진행 중
• 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작됨

각각이 무슨 뜻인지는 가압류와 가처분 글에서 따로 다뤘습니다.

을구 — 내 보증금 앞에 누가 서 있나

세입자에게 가장 중요한 칸입니다. 근저당권·전세권·지상권처럼 소유권이 아닌 권리가 여기 적힙니다.

볼 것은 둘입니다.

1. 채권최고액을 다 더하면 얼마인가
2. 그 접수 날짜가 내 확정일자보다 앞서는가

집값에서 채권최고액 합계를 뺀 금액이 내 보증금보다 작으면, 경매가 났을 때 돌려받지 못하는 부분이 생깁니다. 계산은 이 한 줄이 전부입니다.

집값 − 앞선 권리 합계 ≥ 내 보증금

떼는 법과, 언제 떼야 하나

인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 남의 집도 주소만 알면 됩니다. 소유자 동의는 필요 없습니다.

중요한 건 몇 번 떼느냐입니다.

• 계약 직전 — 지금 상태를 확인
• 잔금 치르는 날 — 계약 후에 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다

두 번째를 건너뛰면 안 됩니다. 계약금만 받아둔 사이에 집주인이 대출을 새로 일으키는 경우가 있습니다.

핵심 정리

1. 표제부는 무엇인가, 갑구는 누구 것인가, 을구는 누가 얼마를 걸어놨나.
2. 표제부에서 주소·동호수부터 계약서와 맞춥니다.
3. 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시가 있으면 멈춥니다.
4. 을구에서 채권최고액 합계와 접수 날짜를 봅니다.
5. 「말소사항 포함」으로 떼고, 계약 직전과 잔금일에 두 번 확인합니다.
6. 등기에는 공신력이 없고, 임차인의 권리는 등기부에 안 나옵니다.

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근거

• 부동산등기법 및 등기사항증명서 서식 — 국가법령정보센터
• 발급은 대한민국 법원 인터넷등기소