주택임대차 대항력, 전입신고만으로 부족한 이유

전입신고를 했는데도 보증금을 못 받는 경우가 있습니다. 대항력에는 조건이 하나 더 붙기 때문입니다.

30초 답

대항력이 생기려면 두 가지를 동시에 갖춰야 합니다.

• 인도 — 실제로 그 집을 넘겨받아 점유하는 것. 쉽게 말해 이사
• 주민등록 — 그 집으로 전입신고

그리고 결정적으로, 대항력은 두 요건을 갖춘 그 다음 날 오전 0시에 생깁니다. 당일이 아닙니다. 이 하루 차이 때문에 보증금을 통째로 날리는 일이 실제로 벌어집니다.

대항력이 뭔가요

세 들어 잘 살고 있는데 어느 날 집주인이 집을 팔아버렸습니다. 새 집주인이 와서 나가라고 하면 나가야 할까요?

대항력이 있으면 안 나가도 됩니다. 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 “나 여기 세 들어 살고 있소”라고 임차권을 주장할 수 있는 힘, 그게 대항력입니다. 새 주인은 임대인 자리를 그대로 물려받습니다. 보증금을 돌려줄 의무도 새 주인이 집니다.

주택임대차보호법은 강행규정입니다. 집주인이 계약서에 “이 법의 보호를 포기한다”고 써놓고 도장을 받았어도 그 조항은 무효입니다. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

왜 하루 늦게 생기나

1월 2일에 이사도 하고 전입신고도 마쳤다고 해봅시다. 대항력은 1월 3일 오전 0시에 생깁니다.

이걸 이렇게 꼼꼼히 따지는 이유는 저당권과의 순위 다툼 때문입니다. 만약 같은 날인 1월 2일에 은행이 저당권을 등기했다면, 저당권은 그날 바로 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 0시입니다.

결과적으로 나는 저당권보다 후순위가 됩니다. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고, 남는 게 있어야 내 보증금이 돌아옵니다.

놓치면 사라집니다

대항력은 한 번 얻으면 끝이 아닙니다. 인도와 주민등록을 계속 유지해야 합니다. 둘 중 하나라도 놓치는 순간 대항력이 사라집니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 그 즉시 날아갑니다.

다만 예외가 하나 있습니다. 가족은 그 집에 주민등록을 남겨두고 임차인 본인만 잠깐 전출한 경우에는 대항력이 유지됩니다. 가족이 여전히 살고 있다는 사실이 공시되고 있기 때문입니다.

헷갈리는 상황 — 살던 집을 팔고 세입자로 남는 경우

자기 집에 살면서 전입신고까지 되어 있던 사람이 그 집을 남에게 팔았습니다. 그런데 팔고 나서도 세입자로 눌러앉아 계속 살기로 했습니다. 집만 넘기고 몸은 안 나가는 것, 이걸 점유개정이라고 합니다.

이 사람의 주민등록은 언제부터 세입자로서 효력을 가질까요? 소유권이 매수인 앞으로 넘어간 다음부터입니다. 그 전까지는 본인이 소유자여서 그 주민등록이 ‘세입자’로 보이지 않기 때문입니다.

따라서 소유권 이전등기가 된 그 다음 날에야 대항력을 얻습니다. “매수인 명의로 소유권 이전등기가 됐는지와 관계없이 대항력이 인정된다”는 지문은 틀린 말입니다.

집주인이 바뀔 때 따라가는 것과 안 따라가는 것

항목	새 주인에게 승계?
임대인 지위	승계됨
보증금 반환 의무	승계됨
담보 목적으로 소유권을 넘긴 경우	승계 안 됨
소유권 이전 전에 밀린 연체차임·관리비	승계 안 됨

빚 담보로 형식만 잠깐 소유권을 넘긴 경우에는 임대인 지위가 승계되지 않습니다. 임대할 권리를 종국적·확정적으로 넘겨받아야 임대인 자리를 물려받습니다.

또 하나. 임대주택이 팔릴 때 세입자가 “승계를 원하지 않는다”고 이의를 제기하면 승계되지 않고 임대차에서 벗어날 수 있습니다. 이때는 옛 주인이 보증금 채무를 계속 집니다. 선택권은 임차인에게 있습니다.

3줄 요약

1. 대항력 = 인도 + 주민등록. 전입신고만으로는 부족하고 실제로 들어가 살아야 합니다.
2. 효력은 다음 날 오전 0시. 같은 날 등기된 저당권보다 후순위입니다.
3. 두 요건을 계속 유지해야 하며, 가족을 남겨둔 채 본인만 전출한 경우만 예외입니다.