장사가 잘 되는 가게를 넘기면서 받는 목돈, 권리금. 예전에는 법이 지켜주지 않아 임차인이 그대로 날리는 일이 많았습니다. 지금은 다릅니다.
30초 답
임대인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지, 임차인이 권리금 받는 것을 방해하면 안 됩니다. 방해하면 손해를 배상해야 하고, 임차인은 임대차 종료 후 3년 안에 청구할 수 있습니다.
법이 보장하는 것은 권리금 자체가 아니라 ‘회수할 기회’입니다. 임대인이 훼방을 놓아 그 기회를 빼앗지 못하게 하는 것입니다.
권리금이 뭔가요
권리금은 새 임차인이 기존 임차인에게 주는 자릿세 같은 것입니다. 잘 되는 식당을 넘겨받으면 단골 손님, 인테리어, 영업 노하우를 함께 받게 되죠. 그 대가로 새 사장이 옛 사장에게 목돈을 줍니다.
문제는 이 거래에 건물주가 끼어들 수 있다는 점입니다. 새 임차인과 계약을 안 해주면 권리금 거래 자체가 성사되지 않으니까요.
이런 게 방해행위입니다
- 임대인이 새 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 것
- 임차인이 새 임차인에게 권리금 받는 것을 막는 것
- 새 임차인에게 지나치게 높은 임대료나 보증금을 요구하는 것
- 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 것
세 번째가 실무에서 가장 흔합니다. 대놓고 거절하지 않고 감당 못 할 조건을 불러서 알아서 포기하게 만드는 방식이죠. 이것도 방해행위입니다.
임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우
- 새 임차인이 돈 낼 능력이 없거나, 의무를 어길 우려가 뚜렷한 경우
- 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
- 임대인이 직접 고른 새 임차인이 이미 권리금을 지급한 경우
갱신 거절 사유가 있으면 권리금도 보호받지 못합니다.
차임을 3기 연체했거나 건물을 크게 파손했다면, 갱신도 거절당하고 권리금 보호도 함께 잃습니다.
잘못이 있는 임차인까지 권리금을 챙겨주지는 않겠다는 것입니다. 두 제도가 연결돼 있다는 점이 포인트입니다.
보증금이 커도 권리금은 보호됩니다
상가건물임대차보호법은 환산보증금이 일정액을 넘으면 일부 규정이 적용되지 않습니다. 서울 기준 9억 원입니다.
환산보증금은 월세 × 100 + 보증금입니다. 보증금 5억에 월세 500만 원인 가게라면, 500만 × 100 = 5억이므로 환산보증금은 10억이 되어 9억을 넘습니다.
| 9억 초과 시 적용 안 되는 것 — 암기법 「우기등차」 | 9억 초과해도 적용되는 것 |
|---|---|
| 우선변제권 | 대항력 |
| 기간(최단 존속기간) | 계약갱신요구권 |
| 등기명령(임차권등기명령) | 권리금 보호 |
| 차임증감청구권 | 3기 연체 시 해지 |
권리금은 오른쪽에 있습니다. 보증금이 아무리 커도 권리금 회수 기회는 보호받습니다. 기출에서 “환산보증금이 9억을 넘으므로 권리금 보호를 받지 못한다”는 식으로 나오면 틀린 지문입니다.
상가와 주택, 숫자가 계속 엇갈립니다
| 구분 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
| 대항요건 | 인도 + 주민등록 | 인도 + 사업자등록 |
| 확정일자 받는 곳 | 주민센터 | 세무서장 |
| 임차권등기명령 | 법원 | 법원(세무서 아님) |
| 기본 존속기간 | 2년 | 1년 |
| 묵시적 갱신 기간 | 2년 | 1년 |
| 차임 연체 해지 | 2기 | 3기 |
| 갱신요구 한도 | 1회(최대 4년) | 전체 10년 |
연체 2기·3기, 갱신 2년·1년, 이 세 숫자만 헷갈리지 않으면 절반은 먹고 들어갑니다.
폐업하면 대항력이 사라집니다. 대항력의 근거가 사업자등록인데 폐업하면 그 등록이 없어지기 때문입니다.
더 무서운 건, 같은 상호·같은 등록번호로 다시 등록해도 예전 대항력은 되살아나지 않습니다.
그때부터 새 대항력이 시작될 뿐이라 중간에 순위가 끊깁니다.
3줄 요약
- 임대인은 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수를 방해할 수 없고, 위반 시 종료 후 3년 안에 손해배상 청구가 가능합니다.
- 환산보증금 9억을 넘어도 권리금은 보호됩니다. 「우기등차」에 권리금은 들어가지 않습니다.
- 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 보호도 잃습니다. 3기 연체가 대표적입니다.
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