계약은 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 그런데 이사는 가야 합니다. 새 집 잔금 날짜가 잡혀 있고, 아이 학교도 옮겨야 합니다.
이때 그냥 짐을 빼고 전입신고를 옮기면, 지금까지 쌓아온 권리가 그날로 사라집니다. 임차권등기명령은 그 권리를 그 자리에 붙잡아 두는 장치입니다.
30초 답
임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대인 동의는 필요 없습니다.
등기가 마쳐지면 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.
이사를 가면 왜 위험한가
세입자의 권리는 등기부에 적혀 있지 않습니다. 「그 집에 살고 있다」는 사실 자체가 등기를 대신합니다. 그래서 법은 두 가지를 요구합니다.
- 주택의 인도 — 실제로 그 집을 점유하고 있을 것
- 주민등록 — 전입신고가 되어 있을 것
이 둘을 대항요건이라고 합니다. 그리고 대항요건은 계속 유지되어야 하는 조건입니다. 한 번 갖췄다고 끝나는 게 아닙니다.
짐을 빼면 점유가 끊기고, 전입신고를 옮기면 주민등록이 끊깁니다. 둘 중 하나만 빠져도 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 그 뒤에 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에 이름을 올릴 수 없습니다.
대항력과 우선변제권이 각각 무엇인지는 주택임대차 대항력과 확정일자와 우선변제권에서 따로 다뤘습니다.
임차권등기가 하는 일 — 세 가지
주택임대차보호법 제3조의3 제5항이 정하는 효력은 정확히 셋입니다. 내 상황이 어디에 해당하는지 보면 됩니다.
| 내 상태 | 등기를 마치면 |
|---|---|
| 대항요건을 못 갖췄었다 | 그때 새로 취득한다 |
| 이미 갖추고 있었다 | 그 권리가 그대로 유지된다 |
| 등기 후 이사·전출한다 | 이미 취득한 권리를 잃지 않는다 |
세 번째가 핵심입니다. 등기가 점유와 전입신고를 대신 서 줍니다. 그래서 마음 놓고 이사할 수 있습니다.
신청만 해놓고 이사 가면 안 됩니다. 법이 말하는 것은 「임차권등기를 마치면」입니다. 신청 접수도, 법원 결정도 아니고 등기부에 실제로 기입이 끝난 시점입니다.
등기사항증명서를 떼어 임차권등기가 올라간 것을 눈으로 확인한 뒤에 짐을 빼세요. 이 순서를 뒤집어서 권리를 날리는 경우가 가장 많습니다.
언제 신청할 수 있나 — 「끝난 후」
조문은 「임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우」라고 합니다. 두 조건이 다 필요합니다.
- 임대차가 종료되었을 것 — 기간이 만료됐거나, 해지의 효력이 발생했을 것
- 보증금을 돌려받지 못했을 것 — 일부만 못 받은 경우도 포함됩니다
그래서 계약기간이 아직 남아 있으면 신청할 수 없습니다. 「임대인이 못 준다고 하니 미리 걸어두자」는 안 됩니다. 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지했다면, 통지가 임대인에게 도달하고 3개월이 지나야 종료됩니다. 그 3개월이 지나기 전에는 아직 「끝난 후」가 아닙니다.
어디에 내나
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 내가 사는 곳이 아니라 그 집이 있는 곳 기준입니다.
임대인의 동의나 협조는 필요 없습니다. 임차인이 혼자 신청합니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다.
2023년에 바뀐 것 — 임대인이 잠적해도 됩니다
예전에는 임차권등기명령 결정문이 임대인에게 송달된 뒤에야 등기를 촉탁할 수 있었습니다. 그래서 임대인이 주소를 옮기거나 우편물을 받지 않으면, 세입자는 등기가 될 때까지 이사도 못 가고 몇 달을 기다려야 했습니다.
2023년 7월 19일 시행 개정으로, 임대인에게 송달되기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있게 됐습니다. 전세사기 국면에서 실제로 가장 크게 달라진 부분입니다. 오래된 블로그 글에는 아직 옛 설명이 그대로 남아 있는 경우가 많으니 주의하세요.
보증금이 먼저입니다 — 동시이행이 아닙니다
임대인이 이렇게 말하는 경우가 있습니다. 「등기부터 지워라, 그러면 보증금을 주겠다」
안 그러셔도 됩니다. 대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 했습니다. 둘은 동시이행 관계가 아닙니다.
보증금을 받고 나서 등기를 지우는 것이 순서입니다.
이유도 분명합니다. 임차권등기는 이미 이행지체에 빠진 임대인을 상대로, 임차인의 기존 권리를 지키려고 하는 것이기 때문입니다. 지켜야 할 것을 먼저 풀라고 요구할 수는 없습니다.
임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 최우선변제를 받을 권리가 없습니다.(제3조의3 제6항)
먼저 있던 임차인의 몫을 뒤에 들어온 소액임차인이 앞질러 가져가는 것을 막기 위한 규정입니다. 「소액임차인이면 언제나 최우선변제를 받는다」로 내면 틀린 지문입니다.
비용은 임대인에게 청구합니다
신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.(제8항) 내 돈으로 먼저 내고 끝나는 게 아닙니다.
그리고 보증금 반환채권을 양수한 금융기관 등은 임차인을 대위해서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.(제9항) 전세대출을 낀 경우 은행이 움직일 수 있다는 뜻입니다.
핵심 정리
- 대항요건은 계속 유지해야 하는 조건입니다. 이사·전출하면 그날로 끊깁니다.
- 임차권등기를 마치면 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 신청이 아니라 기입 완료가 기준입니다.
- 신청은 임대차가 끝난 후, 그 집 관할 법원에, 임차인 혼자 합니다.
- 2023년 7월 19일부터 임대인 송달 전에도 등기가 됩니다.
- 보증금 반환이 등기 말소보다 먼저입니다. 동시이행이 아닙니다.
- 임차권등기 후 들어온 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다.
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근거
- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) — 국가법령정보센터
- 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 — 보증금 반환의무의 선이행
- 법무부 보도자료, 임대인 송달 전 임차권등기 시행(2023. 7. 19.)
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