중개보수 문제는 계산입니다. 그런데 수험생이 틀리는 지점은 곱셈이 아닙니다. 무엇에 요율을 곱할지를 틀립니다.
30초 답
중개보수 = 거래금액 × 요율 (한도액이 있으면 그보다 넘지 못함)
순서는 세 걸음입니다. ① 거래금액을 정한다 → ② 구간에 맞는 요율을 찾는다 → ③ 곱하고 한도와 견준다.
1단계 — 거래금액 잡기
매매는 쉽습니다. 매매대금이 거래금액입니다. 문제는 월세입니다.
- 원칙 — 보증금 + (월차임 × 100)
- 예외 — 그렇게 구한 값이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)
왜 두 번 계산할까요. 소액 월세방은 100을 곱하면 금액이 부풀려져 세입자가 보수를 과하게 물게 됩니다. 그래서 작은 건은 70으로 낮춰 잡습니다.
먼저 100을 곱해보고, 그 결과가 5천만원 미만일 때만 70으로 다시 계산합니다.
처음부터 70으로 시작하면 안 됩니다. 「100 → 미달이면 70」 이 순서를 그대로 외우세요.
나머지도 짚어둡니다.
- 교환 — 교환대상 중 가액이 큰 쪽을 기준으로 합니다.
- 분양권 — 이미 납입한 금액 + 프리미엄입니다. 총 분양가가 아닙니다.
- 같은 상대와 같은 물건을 매매와 임대차로 동시에 중개했다면 매매 기준만 적용합니다.
2단계 — 요율 찾기
주택의 요율은 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 국토교통부 기준은 이렇습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 6 | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억원 미만 | 1천분의 5 | 80만원 |
| 2억원 ~ 9억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 |
| 9억원 ~ 12억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 1천분의 6 | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 7 | 없음 |
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 미만 | 1천분의 3 | 없음 |
| 6억원 ~ 12억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | 없음 |
구간이 내려갔다 다시 올라간다는 점이 특이합니다. 중간 구간(매매 2억~9억, 임대차 1억~6억)이 가장 낮습니다. 서민 주택 구간을 낮춰둔 것입니다.
주택이 아닌 것은 이렇습니다.
- 오피스텔 — 전용면적 85㎡ 이하이고 부엌·화장실·목욕시설을 갖췄으면 매매·교환 1천분의 5, 임대차 1천분의 4
- 그 밖(토지·상가·위 요건에 못 미치는 오피스텔) — 1천분의 9 이내에서 협의
3단계 — 한도액과 견주기
한도액이 있는 구간에서는 계산값과 한도액 중 적은 쪽이 보수입니다.
예를 들어 보증금 3천만원 · 월세 30만원인 주택 임대차라면,
- 3,000만원 + (30만원 × 100) = 6,000만원
- 5천만원 이상이므로 70으로 다시 계산하지 않습니다.
- 6,000만원 구간 요율은 1천분의 4, 한도 30만원
- 6,000만원 × 0.4% = 24만원 → 한도 30만원보다 적으므로 24만원
이 보수는 거래 당사자 각각에게 받습니다. 임대인에게 24만원, 임차인에게 24만원입니다.
거래가 깨지면 보수는
기준이 명확합니다. 중개의뢰인의 책임 없는 사유로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다.
뒤집어 말하면 의뢰인 잘못으로 깨진 경우에는 받을 수 있습니다. 중개사는 할 일을 다 했기 때문입니다.
정해진 한도를 넘겨 받는 것은 금지됩니다. 초과분 약정은 무효이고, 받은 돈은 돌려줘야 합니다.
「의뢰인이 먼저 더 주겠다고 했다」는 사정도 소용없습니다. 「당사자가 합의했으니 유효하다」는 틀린 지문입니다.
참고로 실비는 보수와 별개입니다. 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행보장에 든 실제 비용은 따로 청구할 수 있습니다.
핵심 정리
- 순서는 거래금액 → 요율 → 한도입니다.
- 월세는 보증금 + 월차임×100, 5천만원 미만이면 ×70으로 다시 계산합니다.
- 교환은 큰 쪽, 분양권은 기납입액 + 프리미엄입니다.
- 주택 요율은 중간 구간이 가장 낮고 양끝이 높습니다.
- 요건을 갖춘 오피스텔은 5·4, 그 밖은 9 이내 협의입니다.
- 보수는 거래 당사자 쌍방에게 각각 받습니다.
- 의뢰인 책임 없는 사유로 거래가 깨지면 못 받습니다.
- 초과 수수는 무효이며 합의가 있어도 마찬가지입니다.
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근거
- 공인중개사법 제32조(중개보수 등), 같은 법 시행규칙 제20조 — 국가법령정보센터
- 주택의 구체적 요율과 한도액은 시·도 조례로 정하므로 지역에 따라 다를 수 있습니다. 위 표는 국토교통부령의 범위 기준입니다.
- 초과 수수 약정의 효력은 판례의 태도입니다.