다른 물권은 사람이 물건을 쓰는 권리입니다. 지역권은 다릅니다. 땅이 땅을 씁니다.
낯설게 들리지만 흔한 이야기입니다. 길이 없는 내 땅에서 큰길로 나가려고 옆집 땅을 가로질러 다니는 경우가 그렇습니다.
30초 답
「일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리」(민법 제291조)
등장하는 땅이 둘입니다. 이 이름부터 갈라놓아야 합니다.
| 이름 | 어느 쪽 | 외우는 법 |
|---|---|---|
| 요역지 | 편익을 받는 땅 (내 땅) | 필요해서 요역지 |
| 승역지 | 편익을 주는 땅 (남의 땅) | 받들어 주니 승역지 |
둘이 붙어 있어야 하는 것은 아닙니다. 떨어져 있어도 편익만 주고받으면 됩니다. 이 점이 뒤에 나올 상린관계와 다릅니다.
요역지는 반드시 1필의 토지 전부여야 합니다. 내 땅의 절반만을 위한 지역권은 안 됩니다.
반면 승역지는 일부라도 됩니다. 남의 땅 가장자리 두 평만 밟고 지나가면 되는데 땅 전체를 걸 이유가 없기 때문입니다. 「받는 쪽은 통째로, 주는 쪽은 일부라도」로 잡으세요.
땅에 붙어 다닙니다 — 부종성
지역권은 요역지 소유권에 딸려 갑니다.(제292조 제1항) 내 땅을 팔면 지역권도 같이 넘어갑니다. 따로 넘긴다고 적지 않아도 그렇습니다.
거꾸로도 성립합니다. 요역지와 떼어서 지역권만 팔 수는 없습니다.(같은 조 제2항)
당연합니다. 지역권은 그 땅을 편하게 쓰라고 붙여둔 권리입니다. 땅에서 떼어내면 쓸 데가 없습니다.
한 사람이 마음대로 못 없앱니다 — 불가분성
요역지가 여러 사람의 공유일 때가 문제입니다.
- 공유자 한 사람이 지역권을 소멸시키지 못합니다.(제293조)
- 공유자 한 사람이 시효로 취득하면 나머지도 함께 취득합니다.(제295조)
- 토지를 나누거나 일부를 팔아도, 지역권은 각 부분을 위해 그대로 남습니다.
방향을 보면 외우기 쉽습니다. 생기는 쪽으로는 다 같이, 없어지는 쪽으로는 혼자 못 합니다. 지역권을 되도록 살려두는 쪽으로 법이 짜여 있습니다.
시효로도 얻습니다 — 다만 두 글자
남의 땅을 오래 지나다녔다면 지역권을 시효취득할 수 있습니다. 조건이 붙습니다.(제294조)
계속되고 표현된 것이라야 합니다.
- 계속 — 끊기지 않고 이어져야 합니다.
- 표현 — 겉으로 드러나야 합니다.
그냥 지나다니기만 한 것으로는 부족합니다. 요역지 소유자가 스스로 통로를 개설해야 「계속되고 표현된」 것으로 봅니다.
이유가 있습니다. 남의 땅 주인이 알아채고 막을 기회가 있어야 하기 때문입니다. 눈에 안 보이게 오간 것까지 권리로 인정하면 땅 주인이 억울합니다.
돌려달라고는 못 합니다
지역권자는 승역지를 점유하지 않습니다. 지나다닐 뿐 차지하고 있는 게 아닙니다.
그래서 침해를 당했을 때 쓸 수 있는 무기가 둘뿐입니다.
| 청구권 | 지역권자 |
|---|---|
| 반환청구권 | 없습니다 |
| 방해제거청구권 | 있습니다 |
| 방해예방청구권 | 있습니다 |
길을 막아놓았으면 치우라고 할 수 있습니다. 그러나 땅을 내놓으라고는 못 합니다. 애초에 받아본 적이 없기 때문입니다. 「점유가 없으니 반환도 없다」로 붙잡아 두세요.
승역지 주인이 벗어나는 방법 — 위기
승역지 주인이 길을 관리해주기로 약정했다고 해봅시다. 그 부담이 대대로 따라다니면 감당이 안 됩니다.
그래서 빠져나갈 문을 하나 열어뒀습니다. 지역권에 필요한 부분의 토지 소유권을 지역권자에게 넘겨주고 의무를 면할 수 있습니다.(제299조) 이것을 위기라고 합니다.
「짐이 무거우면 땅째로 넘기고 손 뗀다」는 제도입니다. 이름이 낯설 뿐 발상은 단순합니다.
상린관계와 헷갈리지 않기
둘 다 이웃 땅을 쓰는 이야기라 자주 나란히 나옵니다.
| 상린관계 | 지역권 | |
|---|---|---|
| 어디서 나오나 | 법률 규정에서 당연히 | 계약으로 |
| 붙어 있어야 하나 | 인접해야 합니다 | 떨어져도 됩니다 |
| 등기 | 필요 없습니다 | 필요합니다 |
| 시효취득 | 해당 없음 | 가능합니다 |
상린관계는 이웃끼리 최소한 이만큼은 봐주자는 법의 기본선이고, 지역권은 그보다 더 필요해서 따로 맺는 약속입니다.
참고로 지역권에는 존속기간 규정이 없고, 지료도 성립요건이 아닙니다. 지상권·전세권과 견주어 물으면 여기가 답이 됩니다.
핵심 정리
- 요역지는 받는 땅, 승역지는 주는 땅입니다.
- 요역지는 1필 전부, 승역지는 일부라도 됩니다.
- 요역지를 팔면 지역권도 따라가고, 지역권만 떼어 팔지는 못합니다.
- 공유일 때 취득은 다 같이, 소멸은 혼자 못 합니다.
- 시효취득은 계속되고 표현된 것이라야 하고, 통행은 통로를 개설해야 합니다.
- 지역권자에게 반환청구권은 없고 방해제거·방해예방만 있습니다.
- 승역지 주인은 위기로 의무를 벗을 수 있습니다.
- 지역권은 존속기간 규정이 없고 지료는 성립요건이 아닙니다.
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근거
- 민법 제291조~제302조(지역권), 제294조(시효취득), 제299조(위기), 제301조(준용) — 국가법령정보센터
- 통행지역권 시효취득에 통로 개설이 필요하다는 것은 판례의 태도입니다.