우리 법은 땅과 건물을 별개의 부동산으로 봅니다. 그래서 한 사람이 땅과 건물을 다 가지고 있다가, 경매로 주인이 갈리는 일이 생깁니다.
이때 땅 주인이 「내 땅에서 나가시오」라고 하면 멀쩡한 건물을 헐어야 합니다. 그건 너무 아깝습니다.
30초 답
조문은 짧습니다. 「저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다」(민법 제366조)
당사자가 합의한 적이 없어도 법이 지상권을 만들어 줍니다. 그래서 「법정」지상권입니다.
성립요건 — 네 개가 다 맞아야
- 저당권 설정 당시에 건물이 존재했을 것
- 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 같은 사람 소유였을 것
- 토지나 건물에 저당권이 설정되었을 것
- 경매로 소유자가 달라졌을 것
기준 시점이 전부 「저당권 설정 당시」라는 데 주의해야 합니다. 경매하는 날이 아닙니다.
빈 땅에 저당권을 잡은 뒤 건물을 지었다면, 법정지상권은 생기지 않습니다.
은행은 「아무것도 없는 땅」을 담보로 잡고 값을 매겼습니다. 나중에 지은 건물 때문에 그 땅을 못 쓰게 된다면 은행이 손해를 봅니다. 그래서 저당권 설정 당시 건물이 없었으면 안 됩니다.
지료는 누가 정하나
제366조 단서가 답합니다. 「지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다」
법이 권리는 만들어 주지만 거저 쓰라는 뜻은 아닙니다. 땅 주인은 땅값에 상응하는 지료를 받습니다. 다만 서로 합의가 안 되면 법원이 정합니다.
얼마나 오래 쓰나
법정지상권은 기간을 약정한 적이 없으므로, 지상권의 최단존속기간이 그대로 적용됩니다.(제280조·제281조)
| 무엇을 위한 것인가 | 최단기간 |
|---|---|
| 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물이나 수목 | 30년 |
| 그 밖의 건물 | 15년 |
| 건물 외의 공작물 | 5년 |
30 · 15 · 5로 외우고, 「견고한 건물이 30년」만 붙잡으면 나머지는 따라옵니다.
경매가 아니어도 생깁니다 — 관습법상 법정지상권
제366조는 경매를 전제로 합니다. 그런데 매매·증여·공매로 땅과 건물 주인이 갈리는 경우도 있습니다.
이때는 조문이 아니라 관습법으로 인정되는 법정지상권이 문제 됩니다. 요건은 이렇습니다.
- 처분 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였을 것
- 매매 등으로 소유자가 달라졌을 것
- 건물을 철거한다는 특약이 없을 것
제366조는 「저당권 실행 경매」, 관습법상은 「그 밖의 원인」입니다.
그리고 관습법상 법정지상권은 철거 특약이 있으면 성립하지 않습니다. 「어떤 특약이 있어도 법정지상권은 생긴다」는 틀린 지문입니다.
등기가 필요한가
법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동입니다. 그래서 등기 없이도 효력이 생깁니다.
다만 남에게 넘기려면(처분하려면) 등기를 해야 합니다. 생기는 것과 넘기는 것이 다릅니다. 이 구조는 제186조와 제187조에서 정리했습니다.
핵심 정리
- 땅과 건물은 별개의 부동산이라 주인이 갈릴 수 있습니다.
- 요건 넷의 기준 시점은 전부 「저당권 설정 당시」입니다.
- 빈 땅에 저당권 → 나중에 건물이면 법정지상권은 없습니다.
- 지료는 당사자 청구로 법원이 정합니다.
- 기간은 30 · 15 · 5년이 최단입니다.
- 경매 아닌 원인은 관습법상 법정지상권, 단 철거 특약이 있으면 불성립입니다.
- 등기 없이 성립하되 처분하려면 등기가 필요합니다.
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근거
- 민법 제366조(법정지상권), 제280조·제281조(존속기간) — 국가법령정보센터
- 관습법상 법정지상권은 조문이 아니라 판례로 인정되는 제도입니다.
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